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以前花钱吃面的猜想

2020-02-15

本报记者 李崇磊 北京报道

房地产面临的兑付问题,曾经引起了市场的广泛关注。如今,第一波密集兑付期已经悄然过去,偿付违约的情况并没有出现。此前,很多业内人士对于解决房地产信托的兑付难题曾经提出过很多种应对的办法,其中提前清盘被认为是最可能被使用到的手段之一。果然,截至4月16日,各个信托公司发行的涉及房地产信托的产品,出现了多起提前清盘的情况。

根据普益财富提供的数据显示,今年前3个月共有56款房地产信托发布了清算公告,其中多款信托属于提前清算,涉及中诚信托、中铁信托、中信信托、陕国投等多家信托公司。对于外界质疑提前清算的信托产品涉及的项目是否出现资金链紧张的问题,中信信托的公关媒介经理刘广认为信托产品提前清算是很正常的现象。实际上由于信托产品设计的特点,房地产企业在资金宽裕的情况下,为了改善资产负债表,很多时候都会选择提前偿付债权或是提前回购股权,这是造成房地产信托产品提前清盘的最大原因之一。

普益财富研究员范杰则提醒投资者,在信托产品频频出现提前清盘时,注意再投资风险。他告诉记者,虽然表面上看,这些提前清盘的产品都达到了预期收益,但是提前清盘导致投资周期变短,投资者原定的中长期投资变成了短期投资,不仅实际收益缩水,而且还要面临再投资风险。

“中贸广场商业地产项目投资集合资金信托计划”是陕国投去年发行的一款信托产品,总规模为9000万。在当时市场上在售的35款预计收益率超10%的产品中,这个信托计划是唯一的房地产投资信托产品。

陕国投发起的这个信托计划,其资金用于受让陕西中贸房地产开发有限公司西安市中贸广场南区商业主楼地上一至二层商业地产,属于一款商业地产信托投资。该商业地产项目占地20592平方米,2011年1月31日全部信托资金受让给中贸地产后,中贸地产及其母公司中贸集团将位于西安市碑林区长安路以西临街7.04亩土地和位于灞桥区灞陵乡石家道村的261亩土地抵押给陕国投。

中贸广场位于西安市碑林区南稍门附近,坐落在西安市中轴线长安路与友谊路交汇处西北角,规划总建筑面积约为60万平方米。从地理位置来看,该项目占据优越地势条件,规划总建筑面积约60万平方米,以商业、休闲功能为主导,集住宅、公寓、商业等多业态于一体,其中商业地产总体量约15万平方米,分别为大型超市、精品百货、大型电器卖场,主题运动商场、大型游艺中心、KTV、娱乐院线、主题餐饮以及特色商业步行街、商务酒店、会议中心等多业形态。综合性的商业中心的定位与周边精品公寓、都市住宅社区非常契合。

这款信托计划期限5年,一位投资者给记者转发了陕国投2011年4月15日和2011年10月18日发给他的管理事务报告书,根据报告书显示,截止到2011年10月18日,这款信托产品的运行并没有出现任何异常。

蹊跷的是,这款运行正常的信托产品在今年初悄然清盘。在陕国投方面发给委托人的清算公告中称:“因信托目的已实现,信托计划于2012年1月30日提前结束。”一个五年的信托计划,仅运行了1年就毫无征兆地结束了。所幸的是,陕国投方面在2012年1月30日向委托人兑付了全部信托本金及信托收益。据了解,陕国投共向该信托计划委托人兑付信托本金9000万元、信托收益1080万元,实际信托计划年化收益率为12%,符合信托计划中的预期收益。陕国投方面也声称“信托计划预期收益已实现”,但是投资者并不买账。前述投资者就认为,虽然收益方面没有打折扣,但是5年期的产品1年就清盘了,对于他来说,还要找新的投资项目,既耽误时间,又要占用精力。

淡水理财的研究员吴国栋认为,房地产企业等于是把这个信托计划当成了短期融资工具,从去年房地产行业的平均资金成本来看,用12%的年息换取9000万的资金,非常划算,但是却让投资者承担了非常大的再投资风险。

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