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房地产市场调整可能为期两年生存

2020-05-06

目前房地产开发商、居民和银行经济行为的变化都是减少市场供给和需求的,但由于目前房地产市场存量房的消化还能维持一段时间的供给,因而,市场供给下降的速度会相对慢一些,市场需求的下滑会伴随经济下行和房地产市场深度调整而加速,房地产市场在未来一段时期可能会出现供过于求的趋势

目前房地产贷款增速大幅回落,房地产开发投资增速放缓,房价涨幅持续下降,房产开发贷款增速下降,施工面积增长急剧下滑,个人购房贷款增幅较快下降,商品房竣工面积同比增速持续快于销售面积,这些情况表明目前房地产市场供需都在收缩,但需求收缩的速度更快,导致市场逐渐显现供过于求的趋势,并通过房价下跌来表现。可见,目前房地产市场总体上表现为供过求,房地产市场的调整尚未结束。

房地产市场上,房地产开发商和居民构成房地产市场的直接参与主体,政府和银行则通过土地和信贷的渠道构成间接参与主体。要判断房地产市场的走势,不妨分析一下市场各参与主体经济行为的变化及其对市场供需的影响。

首先是房地产开发商。随着今年房地产市场的调整,商品房销售回笼资金减少,加上银行贷款收缩,资本市场低迷,房地产开发企业资金链趋紧。由于对资金紧张的局面以及对经济下行、房地产市场深度调整的担忧,房地产开发商放缓了开发节奏,减少了土地购置,房地产开发商经济行为的变化导致市场供给减少。

其次是居民。预期房价将进一步下跌,普遍存在观望心理,另外,经济下行,对未来的收入预期趋于悲观,购房更为谨慎。居民购房行为的变化导致市场需求低迷。虽然今年以来中央和地方政府出台了一些救市政策,但部分地区的房价仍然持续下跌,居民购房意愿继续回落。中国人民银行今年第三季度储蓄调查问卷结果表明未来 个月打算购房的城镇居民人数占比为1 . %,分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点,创1999年以来新低。

再次是银行。由于对经济下行的担忧增强以及对房地产市场步入深度调整的预期,对房地产贷款收缩较快,通过影响房地产开发商的开发投资行为和居民的购房行为使得房地产市场的供需同时减少。中国人民银行今年第三季度银行家问卷调查结果显示,判断经济运行偏冷的银行家占比升至自2004年以来的最高水平,表明银行对经济下行的担忧增强。

第四是政府。中央和地方政府目前已明确开始救市。中央政府的政策手段主要是加快建设保障性安居工程,加大对廉租房建设支持力度,并以此来带动房地产开发投资,促进经济增长,政策重点是“增供给,带投资,促增长”;而地方政府的政策手段主要集中在刺激需求方面,包括买房退税、财政补贴、公积金贷款额度提高、放宽二套房政策等,这些刺激需求的政策主要是想通过短期的财政让利来刺激市场需求,促进商品房交易,防止房市交易量急剧萎缩和房价大幅下跌而导致的税收和土地出让收入锐减,因此地方政府的政策重点是“提需求、稳房价、促增收”。

就中央政府和地方政府的经济行为对市场供需的影响而言,中央政府的政策重点是增加市场供给,但由于政策出台不久,其政策效果还有待观察;地方政府的政策重点是增加市场需求,而各地房地产市场量价持续下跌的现实表明地方政府的政策效果难尽人意。

综合看,目前房地产开发商、居民和银行经济行为的变化都是减少市场供给和需求的,但由于目前房地产市场存量房的消化还能维持一段时间的供给,因而,市场供给下降的速度会相对慢一些,市场需求的下滑会伴随经济下行和房地产市场深度调整而加速,房地产市场在未来一段时期可能会出现供过于求的趋势。从目前部分重点城市的存量房消化时间来看,房地产市场调整可能是两年左右的中期调整。

实际上,房地产开发商、居民和银行目前都处于一种观望状态,三者对未来房地产供需的影响取决于各自预期的变化,而三者预期的改变有赖于宏观经济走势和房地产市场走势,因此,三者的预期变化和经济、市场的走势胶着在一起。目前,能发挥作用的也只剩政府和市场本身了。

在经济和房地产市场过热的时候,政府通过紧缩地根和银根能有效地给经济和市场降温,而在经济下行和房地产市场低迷的时候,土地和信贷两个调控手段所起作用相当有限。由于本轮房地产市场调整是对前几年房价非理性上涨的一个正常回调,既然如此调控手段作用有限,还不如把房地产市场供需失衡的调整交给市场本身去做,靠市场调节的力量来调节供需,让房价回归到一个合理的水平。政府现在能做并预期能发挥有效发挥作用的是要把刺激内需的一揽子计划落到实处,只有经济运行出现根本好转,房地产市场参与主体的预期才会好转,房地产市场才有可能企稳。

房价持续下跌的确是地方政府不愿看到的。因为毕竟土地出让收入是财政预算收入的重要组成部分,并且银行发放的很多基础设施贷款都是以政府提供隐性担保为基础发放的,而土地出让收入正是政府隐性担保的还款来源。另外,现在地方政府承担的事情超出了其可支配的财力,“土地财政”不得不成为其重要的资金来源。

要改变房地产市场的恶性循环,使其步入健康、可持续发展的正常轨道,推动国家财税体制改革是突破口。我们认为,趁目前市场低迷推出物业税应该是不错的选择。短期看,目前地方政府的土地转让收入锐减,所谓“穷则思变”,地方政府在财政收入锐减的情势下有改革的动力,如果再等到房市企稳、房价走高、地价飙升之时再去改革,恐怕会遭遇阻力,因为没有谁愿意在财源滚滚的时候去改变现状。长期看,物业税的推出,有利于增加地方政府的稳定财政收入来源,有利于节约使用稀缺的土地资源,也有利于抑制房地产市场投机。

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